Kupno nieruchomości Nieruchomości Prawo Prawo gospodarcze Prawo nieruchomości Umowy handlowe

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – kluczowe elementy i wzory

Adam Stachowiak

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, który w praktyce rynku nieruchomości pojawia się bardzo często – zwłaszcza gdy strony potrzebują czasu na uzyskanie kredytu, skompletowanie dokumentów lub zorganizowanie środków finansowych. Dobrze przygotowany wzór pozwala uniknąć nieporozumień i jasno określić, kto, komu, co, kiedy i za ile sprzedaje, zanim dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego.

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania to: dane stron (sprzedający i kupujący), dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia), ustalona cena, zasady płatności (w tym informacja, czy wpłacany jest zadatek czy zaliczka), termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron. Rzetelny dokument powinien także wskazywać, kto ponosi koszty notarialne, podatki oraz inne opłaty związane z transakcją.

Charakterystyczną cechą dobrze przygotowanej umowy przedwstępnej jest jej precyzyjne, jednoznaczne brzmienie oraz spójność z planowaną umową przyrzeczoną. W praktyce bardzo ważne jest także rozróżnienie pomiędzy zadatem a zaliczką, ponieważ w razie niewykonania umowy skutki finansowe dla stron są zupełnie inne. Warto zadbać również o klauzule dotyczące sposobu wydania mieszkania, przeniesienia pożytków i ciężarów (np. opłat administracyjnych) oraz zapis o braku obciążeń w księdze wieczystej.

Poniżej znajdziesz prosty, czytelny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie podglądu PDF, który możesz dostosować do własnych potrzeb i zapisać jako PDF. Szablon ma charakter informacyjny i pomocniczy – w przypadku skomplikowanych stanów faktycznych zawsze warto skonsultować treść umowy z prawnikiem lub notariuszem.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

zawarta w ………………………………………….. dnia ……………………….. r. pomiędzy:
Sprzedającym(i): ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… zamieszkałym(ą/ymi) w ……………………………………………………………………………………………………, PESEL/NIP: ………………………………………………., legitymującym(ą/ymi) się dowodem osobistym seria i nr ………………………………………….
Kupującym(i): ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… zamieszkałym(ą/ymi) w ……………………………………………………………………………………………………, PESEL/NIP: ………………………………………………., legitymującym(ą/ymi) się dowodem osobistym seria i nr ………………………………………….

§ 1. Przedmiot umowy

1. Sprzedający oświadcza, że jest wyłącznym właścicielem/współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr ………… położonego w ……………………………………………………………………………………………………………. przy ul. ………………………………………………………………….. o powierzchni użytkowej …………………… m².
2. Lokal opisany w ust. 1 stanowi odrębną własność, dla której Sąd Rejonowy …………………………………………… prowadzi księgę wieczystą nr ………………………………………………..
3. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego (jeśli dotyczy) wynoszący ……………………………………………………

§ 2. Cena i sposób zapłaty

1. Strony ustalają cenę sprzedaży lokalu, o którym mowa w § 1, na kwotę ………………………………………………. zł (słownie: ………………………………………………………………………………………………………………………………………).
2. Kupujący tytułem zabezpieczenia wykonania niniejszej umowy zobowiązuje się zapłacić Sprzedającemu kwotę …………………………………. zł (słownie: …………………………………………………………………), stanowiącą zadatek / zaliczkę*, w terminie do dnia ……………………………………
3. Pozostała część ceny, tj. kwota ……………………………………………… zł, zostanie zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego nr ……………………………………………………………………………………. lub w inny uzgodniony przez strony sposób.

§ 3. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego (umowę przyrzeczoną) najpóźniej do dnia ………………………………………………… w kancelarii notarialnej wybranej przez ………………………………………………………………………………..
2. Koszty sporządzenia aktu notarialnego, opłat sądowych i podatków związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej ponosi ………………………………………………………………………………………………………………

§ 4. Oświadczenia stron

  • Sprzedający oświadcza, że lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzaniu, zastawami ani hipotekami, z wyjątkiem ujawnionych w księdze wieczystej.
  • Sprzedający oświadcza, że w lokalu nie są zameldowane osoby trzecie, a lokal zostanie wydany Kupującemu najpóźniej w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, wolny od osób i rzeczy Sprzedającego (poza uzgodnionym wyposażeniem).
  • Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny lokalu oraz że nie wnosi z tego tytułu zastrzeżeń.

§ 5. Skutki niewykonania umowy

1. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek.
2. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
3. W przypadku, gdy wpłacona kwota została zakwalifikowana jako zaliczka, podlega ona zwrotowi w pełnej wysokości stronie, która ją uiściła, bez prawa żądania kwoty w podwójnej wysokości.

§ 6. Postanowienia końcowe

Element Uzgodnienia stron Uwagi
Termin wydania lokalu ……………………………………………… np. w dniu podpisania umowy przyrzeczonej
Wyposażenie pozostające w lokalu ……………………………………………… np. zabudowa kuchenna, szafy wnękowe
Dodatkowe ustalenia ……………………………………………… inne indywidualne postanowienia
1. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 389–390 k.c.
2. Umowę sporządzono w ………………………………………. jednobrzmiących egzemplarzach, po ………………………………………. dla każdej ze stron.
3. Strony oświadczają, że zapoznały się z treścią umowy, rozumieją jej postanowienia oraz dobrowolnie ją podpisują.
*niepotrzebne skreślić
……………………………………………………..
Podpis Sprzedającego
……………………………………………………..
Podpis Kupującego
Strona 1

Jak korzystać z wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Przedstawiony wyżej wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania ma charakter orientacyjny i można go swobodnie dostosowywać do konkretnej transakcji. Najpierw należy uzupełnić dokładne dane stron (imiona, nazwiska, adresy, numery dokumentów, PESEL/NIP), a następnie wprowadzić szczegółowy opis nieruchomości: numer lokalu, adres, powierzchnię oraz numer księgi wieczystej. Dane te muszą być zgodne z dokumentami z sądu wieczystoksięgowego i ze stanem faktycznym.

Bardzo istotne jest, aby informacje wpisane w umowie przedwstępnej odpowiadały temu, co później znajdzie się w akcie notarialnym. Dlatego warto już na etapie wzoru przewidzieć, czy lokal jest sprzedawany z miejscem postojowym, komórką lokatorską, udziałem w gruncie lub użytkowaniu wieczystym. Nieprecyzyjny opis przedmiotu umowy może w przyszłości utrudnić dochodzenie roszczeń.

Zadatek czy zaliczka – co wybrać i jak to wpisać

W szablonie przewidziano miejsce na wpisanie, czy wpłacana kwota ma charakter zadatku czy zaliczki. To jedno z kluczowych rozstrzygnięć. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą – jeżeli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy Kupującego, Sprzedający może go zatrzymać. Jeżeli winę ponosi Sprzedający, Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei zaliczka jest po prostu częścią ceny i co do zasady podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, bez dodatkowych sankcji.

W praktyce, chcąc lepiej zabezpieczyć wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, częściej stosuje się zadatek. Decyzję należy jednak podjąć świadomie i jednoznacznie oznaczyć ją w treści (np. przez skreślenie niewłaściwej opcji). Niejasne sformułowania mogą prowadzić do sporów, czy strony miały na myśli zadatek, czy zaliczkę.

Możliwe modyfikacje i dodatkowe klauzule

Dodatkowe zabezpieczenia dla kupującego

W umowie można dodać zapisy uzależniające zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania kredytu hipotecznego przez Kupującego, dostarczenia określonych dokumentów przez Sprzedającego (np. zaświadczenia o braku zaległości czynszowych) czy usunięcia określonych obciążeń z księgi wieczystej. W takim wypadku warto jasno opisać terminy i skutki niespełnienia warunków, aby uniknąć nieporozumień.

Postanowienia dotyczące wydania lokalu i wyposażenia

W tabeli w § 6 przewidziano miejsce na doprecyzowanie terminu wydania mieszkania oraz listy wyposażenia pozostającego w lokalu. Można tam wskazać, czy lokal zostanie przekazany w dniu podpisania aktu notarialnego, czy w innym, konkretnym terminie. Lista wyposażenia (meble, zabudowa kuchenna, sprzęty AGD) powinna być możliwie szczegółowa – pozwoli to uniknąć sporów co do tego, co miało pozostać w mieszkaniu po sprzedaży.

Na co szczególnie uważać przy podpisywaniu umowy

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania obie strony powinny zweryfikować stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej oraz poprosić o dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłatach. Warto także sprawdzić, czy treść umowy nie zawiera sprzecznych lub nieczytelnych postanowień oraz czy wszystkie ustalenia ustne zostały spisane. Przy bardziej skomplikowanych transakcjach, wysokich kwotach lub wątpliwościach prawnych rozsądne jest skonsultowanie wzoru z profesjonalistą, co zwiększy bezpieczeństwo całej transakcji.

Similar Posts